Wie beurteilen Sie den Staat als Immobilieninvestor?

Teil 2 des Interviews mit Stephan Alexander Steiner, Managing Director von Savills Studley in New York. Das Interview führte Martin Foussek von OWN360. 

Martin Foussek: Welche Entwicklungen zeichnen sich bei Gewerbeimmobilien ab? Welchen Einfluss hat die – gerade in Zeiten der Corona-Krise – forcierte Digitalisierung auf Büro- und Gewerbeflächen?

Stephan Steiner: In den letzten zehn Jahren wurde der individuelle Raum, den Arbeiter und Angestellte am Arbeitsplatz hatten, kontinuierlich reduziert. Diese Notwendigkeit hat nun einen Punkt erreicht, an dem wir feststellen, dass Menschen zu dicht aneinander sitzen und arbeiten.

Für das nächste Jahr bzw. 18 Monate wird sich das ändern müssen. Es gibt zwei Möglichkeiten, diese Änderung herbei zu führen: Entweder mehr Bürofläche für die gleiche Anzahl an Personen; oder weniger Personen auf einer gleichbleibend großen Bürofläche.

Mein Rat an viele meiner Kunden ist der, in den nächsten 18 Monaten so viele Mitarbeiter wie möglich von zu Hause aus arbeiten zu lassen. Dies ist die kostengünstigste Variante. Wenn sich die Dinge wieder normalisieren, haben Sie letztendlich keinen überflüssigen Bürokapazitäten, für die Sie bezahlen müssen.

Wenngleich ich der Meinung bin, dass die Arbeit von zu Hause aus insgesamt schon zunehmen wird, aber ich denke nicht, dass diese Alternative für große Teile der Belegschaften langfristig machbar sein wird. Dafür gibt es eine Reihe von Gründen: Die meisten Jobs weisen eine Lernkurve aus: Mitarbeiter im ersten Jahr wissen und können nur wenig; ab dem zweiten Jahr entwickeln sich Mitarbeiter zu einer hilfreiche Ressource für das Unternehmen; und mit dem dritten Jahr in etwa stiften Mitarbeiter dann richtig Mehrwert für ihren Arbeitgeber. Diese Kurve erfordert, dass die neue Mitarbeiter mit erfahrenen Kollegen zusammen arbeiten. Nur so lernen sie und werden für das Unternehmen wertvoll. Wenn die Leute nicht im Büro sind, ist es schwierig vorstellbar, wie dieser Prozess funktionieren würde.

Martin Foussek: Wie beurteilen Sie den Staat als Immobilieninvestor? Mit der Bundesimmobiliengesellschaft hat Österreich ein rund 13 Milliarden Euro großes Immobilien-Portfolio? Kann der Staat Immobilien?

Stephan Steiner: Kommt auf den Staat an und wer letztlich für den Entscheidungsprozess verantwortlich ist. Aus meiner Sicht unterscheidet sich ein Staat nicht von einem großen Unternehmen, das Immobilieninvestitionen tätigen.Häufig höre ich dazu: „Wenn derjenige, der die Entscheidung trifft, diese nicht für sein eigenes Geld trifft, dann kümmert er sich auch nicht ausreichend um die Sache.“ Die Realität ist die, dass diejenigen Personen, die bei großen Transaktionen die Entscheidungen treffen, fast nie ihr eigenes Geld setzen. Ich kann ihnen versichern, dass im Falle einer Mietvertragsunterzeichnung bspw. durch Microsoft, Siemens oder UniCredit, der Leiter der Immobilienabteilung dieses Unternehmens den Mietvertrag nicht persönlich bezahlt. Er handelt für das Unternehmen und verwendet dafür, indirekt, das Geld der Aktionäre.

Ich habe eine Reihe von Regierungen bei ihren amerikanischen Immobilienprojekten beraten, und die überwiegende Mehrheit von ihnen war genauso verantwortungsbewusst und rational agierend wie meine Kunden aus dem privaten Sektor.

Martin Foussek: Sie leben in New York, sind aber regelmäßig in Österreich. Was mögen Sie an New York, was an Wien bzw. Österreich?

An New York liebe ich die Energie. Ich gehe normalerweise jeden Morgen um 7 Uhr in mein Büro in der Park Avenue und spüre die Energie von 6 Millionen Menschen, die sich darauf vorbereiten, für ihr Stück Stadt zu kämpfen. Es ist wie ein riesiger Bienenstock, kurz bevor alle Bienen ausfliegen und sich an die Arbeit machen.

Wenn ich im Sommer in Wien bin, gehe ich gerne an den Schwedenplatz, um ein richtig gutes Eis zu essen. Ich fahre auch gerne mit der Straßenbahn am Ring entlang und bewundere all die Gebäude, die in der Zeit Franz Josefs erbaut wurden. Wenn ich heute mit meinen Kindern in Wien bin, bemühe ich mich, meine Erinnerungen aus den 1980er Jahren wieder aufleben lassen. Nicht immer kommt das gut bei meinen Kindern an [schmunzelt]. Im Winter freue ich mich auf den Glühwein und das Schifoan!

Das Interview entstand in Zusammenarbeit mit OWN360

Savills ist einer der renommiertesten internationalen Dienstleister im Bereich Gewerbeimmobilien und an der Londoner Börse notiert. Stephan Steiner wurde in New York City geboren und wuchs in Österreich und den USA auf. Er studierte u.a. an der renommierten Columbia University in New York Rechtswissenschaften, wo er die Columbia Real Estate Law Society mitbegründet und dreimaliger Harlan Fiske Stones Preisträger war. Er ist als Anwalt in New York zugelassen. Heute berät Steiner internationale – darunter auch österreichische – Klienten zu internationalen Immobilientransaktionen.

Anmerkung der Redaktion: Die hier dargestellten Meinungen sind die persönlichen Meinungen des Interviewpartners und stellen keine Analyse, keine Beratung und keine Empfehlung dar.
Stephan Steiner, Managing Director von Savills Studley in New York
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